【一周问答】从5600到4000，昆明公寓价格战什么时候到头？

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第148期的问答如期推出，本次咨询精选了7.25-7.31日的问题，希望给大家提供参考。

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项目

孩子三年后上小学，买二期，单价14000-15000，请老师分析。

答：上个月西山区政府+云大附中举行合作办学仪式，该学校位于融创文旅城二期，小学+初中，预计2023年开始招生，所以你家小孩可以赶上读书。

价格已经属于昆明中下的价格了，同类价格项目很少有这么强的学校（还是公立），买来读书性价比很高了，也适合你。

另外项目配套也不错，之前的一期生活+文旅配套都很齐全，南侧的草海湿地公园环境也不错，周边还有西客站的规划+tod模型，发展有潜力，后续就算要置换也比较好出手。

老师，一年内打算结婚，想买一套能尽快交房的新房当婚房，有推荐的吗？在市中心上班，未来有学校需求。

答：如果考虑现房你的选择面非常小，市中心婚房，可以选择今年马上交付的。

首先项目位置在二环内黄土坡立交附近，毛坯装修均有，价格1.6w起（也有个别小户型精装超2w），价格比较亲民，买婚房99㎡小三室、137㎡四房都可。

配套五华区外国语实验学校，公立，自身小区也规划有电影院、商超这些配套，周边配套丰富，到市中心开车只要15分钟，就算不开车坐公交车也很方便。

老师，有没有低密又靠近城中心的楼盘，改善型的。

答：临近市中心的低密度洋房/小高层，高新区滇缅大道旁旁边看下，容积率2.5，小高层，两梯两户，精装房价格一万六起，相对来说，兼顾价格、舒适度、便利度，非常适合改善家庭。

户型也还可以，比如129平米做四房，超七米大阳台，约12.5米南向面宽，南北通透，四叶草格局，如果想改造，也可改成横厅大三房。

和买哪个性价比高？

答：大华锦绣麓城是今年才出的新盘，有18层小高层，小区密度更低，整个规划很大，但暂未签约学校（有规划学校）。

两者最大区别，大华公园在三环外，但有地铁；大华锦绣在三环内，但最近的地铁也是白龙路的5号线了。（所以两个项目真的不相上下）

大华公园天下已经明确签约明通，北侧是东白沙河水库，除了地铁外，交通不如锦绣便利，锦绣西侧为东三环，但往西沿着景泰街就能到二环。

主编，听说呈贡七彩云南第壹城的公寓只卖4800元一平、买一整层4000元一平，这个价格可以买吗？

答：买来做什么？自己要开公司、搞经营，那是刚需，这个需要就买。

假设21万一套+4万元装修带家具家电，加3%契税，月租1200（呈贡目前的价格参考），在连续不空租的情况下且全款买房的，年化收益5.5%左右，其实算还可以。

买公寓两个场景：

出租，是否租得出去；（只要价格到位，可以租出去）

想变现的时候，能否卖得出去？（不一定卖得出去，如果卖不出去，我从没见过投资只想要利息，不想要本金的）

参考银行理财产品，年化收益4%左右，到期本息立马都回来了。

假设不全款，又不能按住宅贷款利率算，商业贷款利息6%起。

——————以上是我们不太建议普通小伙伴买公寓的原因。

目前公寓市场价格说一下：巫家坝公寓8k多，会展片区万科翡翠滨江5600起（算6k吧），呈贡七彩云南公寓4800（算5k吧）。

再对比一下两个区域的住宅，万科翡翠滨江一期二期二手，1.6-1.8w上下（折中算1.7w），七彩云南第壹城二手1.3w上下。

按照这个价格来看，翡翠滨江的公寓只有住宅价格35%，七彩云南的公寓只有住宅价格38%，再对比巫家坝，8k价格偏高了不是。

正常来看，一线城市公寓价格只有同地块住宅的5-6成。

所以昆明公寓价格不能叫偏低，应该叫“没有最低，只有更低”。

因为实在太多了，再拿呈贡来说，公寓库存比市区更甚，不是太建议。

就算要买，还有4000不到的孔雀镇啊。

想问一下文雅苑25楼中户，1.5w以内拿下价格算低吗？

答：不算高。

正常就是1.5-1.6w，但你的楼层还算不错。

家在地州，只是有时间上昆明住一下，请问俊发彩云城和哪个比较好一些，或是还有哪个适合的楼盘，麻烦您给些建议。

答：吧，周边1公里范围内有地铁，自身配套学校，整个项目规划宏大，生活配套方便。（同时目前价格也不高）

两处缺点：1、项目太大，导致整体项目工期进度较长；2、位置原因，离市区远+商贸城+客运站，导致该区域缺乏改善基因，偏刚需。

100多平的三房，20楼单价一万三千多，基础精装，送车位值得入手吗？

答：这个项目最近热度很高，号称1w起的单价，优势是准现房（江东特色，牛x），筒子楼。

最小户型是67平米的一室，还有88平米的两房，格局还可以。

不过需要注意位置确实有所欠缺，周边、自身配套都一般。（在沣源路外，清水木华旁边）

这个位置1.2w以内就非常令人心动，但如果是你说的1.3w多，那就还可以多对比东市区的大华公园天下了。

老师好，学府路上班，预算有限，自住兼孩子明年上小学，目前纠结89㎡和首创禧悦春城99㎡的，总价相差不大，请老师分析一下买哪个更合适，后期如果不住卖的话哪个更好出手，多谢！

答：目前御龙半山的学校是计划2021年建成，这个消息依据来自规划局6月发布的白水泥厂以及周边片区土地改造项目（就是御龙半山这个项目）的a8地块配建24班小学建设批前公示。

理想状态下，今年学校建好，明年招生。

稳妥起见，首创更满足你当下的需求。

首创配套的师大实验附属昆明湖校区学校更强，但这个项目又只有一户一学位，学位用完二手就没有了，后期出手难度大。

请问下140平和140平哪个更值得推荐呢？

答：中骏硬伤，无好学校；万科硬伤，最近8年无地铁。

学校or位置二选一吧。

老师，请问适合买吗？有升值空间吗？刚需以后可能还面临换房或者出租问题。

答：适合买，如果是买他最小户型105㎡，价格是1.6w+就可以买得到（因为是中户）。

配套高新一小，加上绿城的物业、绿化维护都还可以，二手房还是吃香的。

请问下，现在适合入手吗？还是可以等等看。

答：需要学校选保利城（云大系公立学校），

需要地铁选明玥半山。

但实际上明玥半山也可能签约一个好学校，如果暂时不着急读书，明玥半山地段上的优势更明显，

最近想入手一套南市区的自住房，没有学校资源要求，想着未来好转手。最近看了，这个小区值得入手吗？

答：中骏、北科建都可。

也可看双塔附近的二手，金地、盛高。

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2

二手房

瑞鼎城二手小户型可以买吗？周边150w以内还有什么好的推荐？

答：瑞鼎城有89㎡的小三室，总价150w以内，5号线地铁口，自身配套有爱琴海，挺好的。（缺点，部分楼栋靠二环，且筒子楼，小户型次卧采光不行）

附近次新小区也挺多，120w金尚俊园80平米两室、120w多万金色俊园77平米三室、130多万金色俊园86平米三室、150w左右新迎新城95平米三室。

当然，以上都是筒子楼。

请问润城的二手房还值得入手吗？

答：二手房具体看价格，润城越到后面的区，设计越好。

但需要注意二手房无学位，同时该项目整个都离地铁不近。

老师，呈贡风华俊园二手房值得入手吗？为了孩子读书，以后转手困难吗？

答：每年都说他家学校不稳定啥的，但都划片进去了。（中华小学+昆三中）

不确定是否后期还在这个学区范围内，有知情的小伙伴可以留言一下。

是整个这个学校划片范围中最便宜的小区，1.1w左右，比周边白龙潭俊园这些至少单价便宜5k。

便宜的原因是白龙潭是洋房，风华是高层，且风华已经最靠边上了，位置比其他差一些。

只要学校在，那么就好转手。

请问北二环实力玖如堂的小洋房还可以入手吗？单价2万不带学区学位？谢谢。

答：他的学校是春城玖如堂小学（看着像挂牌的哈）。

但位置还可以，且洋房也不差，旁边是龙湖水晶郦城、巴士家园啥的，环境也不错。

可以考虑。

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